L’immobilier tunisien, représentant 6,6 % du PIB, demeure un secteur dynamique et un pilier central de l’économie du pays. Malgré des défis persistants, tels que la flambée des prix et des conditions de financement restrictives, le marché immobilier continue de refléter des évolutions marquantes à travers différents segments.
L’année 2024 a été marquée par des tendances inédites dans les segments résidentiels, saisonniers, commerciaux et fonciers. Mubawab.tn, plateforme leader de l’immobilier en Tunisie, a le plaisir de partager les résultats de son bilan annuel intitulé « Le Marché immobilier en Tunisie : Bilan 2024 & Perspectives 2025 », lors d’une conférence de presse organisée le mercredi 29 janvier 2025, à l’hôtel Novotel, Les Berges du Lac 2.
Marché de l’achat : des hausses estivales notables
En 2024, 53 % de la demande immobilière se concentrait sur l’achat, principalement pour des appartements (52 %), des villas (29 %) et des terrains (16%). L’offre est restée équilibrée, avec une majorité d’annonces dédiées aux appartements (39 %), aux villas (29 %) et aux terrains (24%).
À l’échelle nationale, le prix moyen au m² des appartements a évolué de 5% en 2024 par rapport à 2023. La saison estivale a vu une hausse significative des prix au mètre carré, particulièrement en juillet, avec des augmentations marquées dans des quartiers comme Les Jardins d’El Menzah 2 (+25 %), Riadh al Andalous (+22 %) et Boumhel (20%).
Zoom sur les Prix au m² des appartements neufs dans les quartiers les plus prisés
En 2024, l’Aouina conserve sa première place en tant que quartier le plus recherché sur notre plateforme, comme en 2023, avec un prix moyen de 3280 DT/m². Cependant, Ennasr 2 (3600 DT/m²) cède sa seconde position au profit des Jardins de Carthage (5200 DT/m²). De son côté, Ain Zaghaoun Nord maintient sa troisième place avec un prix moyen de 4200 DT/m². Les quartiers résidentiels de La Soukra (3600 DT/m²) et El Menzeh 9C (3570 DT/m²) suivent de près. En revanche, les appartements neufs les plus accessibles du Grand Tunis se trouvent à la Nouvelle Médina, avec un prix moyen de 2360 DT/m², suivis par El Mourouj 6 et La Manouba, qui affichent des tarifs moyens respectifs de 2410 DT/m² et 2700 DT/m².
Marché locatif : une offre et une demande contrastées
En 2024, la location longue durée a dominé le marché locatif tunisien, représentant 44 % de la demande, tandis que la location de courte durée ne constituait que 3 %. Les appartements concentrent 70 % de la demande, suivis des villas (13 %). Du côté de l’offre, 57 % des annonces publiées sur mubawab.tn concernent des appartements, avec une préférence marquée pour les superficies entre 100 et 130 m² et les configurations S+2, qui représentent 40,2 % de la demande et 38,94 % de l’offre.
Prix locatifs : Une tendance haussière en 2024
Le prix moyen de location des appartements a augmenté de 7,27 % en 2024 par rapport à l’année précédente. Cette hausse a été particulièrement marquée durant la saison estivale, avec des augmentations de 11,42 % en juin et de 11,16 % en août. Certaines zones, telles que Boumhel (+21,95 %), La Manouba (+21,62 %) et Riadh al Andalous (+21,21 %), ont enregistré les plus fortes progressions, renforçant ainsi leur attractivité.
Un aperçu régional des loyers
Dans le Grand Tunis, les loyers moyens varient considérablement selon les quartiers. Les zones abordables, comme El Mourouj 6 et La Manouba, proposent des loyers moyens de 700 DT pour un S+1 et 900 DT pour un S+2, tandis que les quartiers plus haut de gamme, tels que les Berges du Lac 2, affichent des loyers supérieurs à 2 000 DT pour un S+2. Les Jardins de Carthage présentent des loyers moyens de 1 500 DT pour un S+1 et 1 900 DT pour un S+2, tandis qu’à Ain Zaghouan Nord, les loyers moyens sont de 1 400 DT pour un S+1 et 1 800 DT pour un S+2. En dehors du Grand Tunis, au Cap Bon et dans le Sahel, les loyers mensuels varient entre 780 DT et 1 100 DT pour un S+1, et de 900 DT à 1 450 DT pour un S+2, selon la zone, la superficie et le standing des appartements.
Immobilier professionnel : une dynamique de croissance
L’immobilier professionnel a enregistré une hausse des prix en 2024, avec une augmentation de 12 % pour la location des bureaux et de 9,6 % pour leur vente. Les locaux commerciaux ont également vu leurs prix progresser de 8,6 % à la location et de 7 % à l’achat. Les Berges du Lac 2 dominent ces segments avec des prix moyens de 6 450 DT/m² à l’achat et 289 DT/m² à la location pour un bureau, ainsi que 8 445 DT/m² à l’achat et 518 DT/m² à la location pour un local commercial. Cette dynamique résulte de leur emplacement stratégique et de leurs infrastructures modernes.
En ce qui concerne les bureaux, les quartiers les plus recherchés sur notre plateforme sont Les Berges du Lac 1 & 2, Montplaisir, le Centre Urbain Nord et Bab Bhar.
Marché foncier : entre stabilité et fluctuations saisonnières
En 2024, le prix moyen de vente des terrains à usage résidentiel a connu une augmentation de 9,28 % par rapport à 2023, avec des variations notables d’une région à l’autre. Parmi les zones les plus convoitées pour l’acquisition de terrains à usage résidentiel sur le Grand Tunis, la Soukra se positionne en tête avec un prix moyen de 1111 DT/m². Elle est suivie de Gammarth, avec un prix de 1758 DT/m², et des Jardins d’El Menzah 2, qui occupent la troisième place avec un prix de 1272 DT/m². Les Jardins de Carthage, quant à eux, se distinguent par les prix des terrains les plus élevés, atteignant un prix moyen de 2921 DT/m², consolidant ainsi la position de cette zone, déjà observée lors de l’édition précédente de notre guide foncier. D’autres zones, comme La Manouba (873 DT/m²), Bhar Lazreg (785 DT/m²) et Borj Cedria (614 DT/m²), présentent des prix plus accessibles.
Location estivale : un marché attractif pour les Tunisiens et les étrangers
La location estivale demeure un secteur clé, avec avec des tarifs élevés dans des régions prisées telles qu’El Kantaoui (600 DT à 1 250 DT/nuitée pour des villas avec piscine) et Hammamet Nord (120 DT à 410 DT pour des appartements de type S+1 et S+2). À Kélibia, les loyers pour une villa avec piscine varient entre 470 DT et 1 000 DT la nuitée, tandis qu’à Djerba, les prix sont plus accessibles, allant de 350 DT à 750 DT pour le même type de bien. La demande internationale, principalement en provenance d’Algérie (34 %) et de France (22 %), confirme l’attractivité croissante de la Tunisie comme destination estivale.
L’Indice des Prix Mubawab : une croissance soutenue
L’Indice des Prix Mubawab (IPM), mesurant l’évolution des prix de vente des appartements, a poursuivi sa tendance haussière en 2024. Au quatrième trimestre, il a atteint 121, enregistrant une progression de 4 points par rapport au trimestre précédent. Comparé à la même période en 2023, l’indice a augmenté de 11 points, soulignant ainsi une dynamique de croissance soutenue sur l’année.
Zoom sur la demande immobilière étrangère en Tunisie
L’immobilier en Tunisie continue d’attirer une clientèle internationale, principalement composée de Tunisiens Résidents à l’Étranger (TRE). La France reste le premier contributeur avec 47 % de la demande étrangère, suivie de l’Allemagne (7 %) et du Qatar (6 %). Les États-Unis, le Canada et les Émirats Arabes Unis représentent chacun 4 %, tandis que la Suisse, l’Italie et le Royaume-Uni enregistrent respectivement 3 %, 3 % et 2 %, témoignant d’un intérêt stable pour l’immobilier tunisien.
Méthodologie de l’étude
Le bilan annuel de Mubawab repose sur les données recueillies sur sa plateforme de janvier à décembre 2024. Il compile ainsi six études, dont l’immobilier résidentiel (vente et location d’appartements) à travers le Guide Mubawab de l’Immobilier et le Tensiomètre Locatif, l’immobilier professionnel avec un focus sur les marchés des bureaux et des locaux commerciaux, ainsi que l’analyse du marché des terrains via le Guide Foncier. Il aborde également la location de courte durée et propose un état des lieux de l’évolution de l’Indice des prix de l’immobilier. Enfin, une attention particulière est portée à l’évolution des tendances de la demande étrangère sur la plateforme Mubawab.tn, segmentée par pays de résidence. Les prix moyens sont calculés à partir d’analyses détaillées, en prenant en compte la segmentation géographique, les quartiers, les superficies et les typologies des biens, sur la base des annonces de vente et de location publiées sur Mubawab.tn. Il se concentre également sur les préférences des prospects en matière de superficie et de typologie d’appartements.
À propos de Mubawab
Mubawab est la plateforme digitale de référence dans le secteur immobilier national. Mubawab offre à ses utilisateurs un éventail d’annonces proposées par les professionnels du secteur. La notoriété de Mubawab lui vaut aujourd’hui la confiance des internautes, avec 500.000 visites par mois. Avec un portefeuille clients de près de 400 partenaires et plus de 45.000 annonces actives, le portail est une valeur sûre pour les agences et promoteurs immobiliers en Tunisie. Mubawab, filiale du groupe EMPG, est aujourd’hui le leader incontesté sur le marché tunisien, au Maroc et en Algérie. C’est le premier portail immobilier qui cherche à révolutionner les métiers de l’immobilier, le structurer et accompagner la dynamique que connaît ce secteur à fort potentiel.
